【课程价值点】

解读新政下返租型商业与社区商业的发展趋势，探讨项目价值提升之道
从开发定位规划到招商销售 的操作关键点，深度剖析返租商业与社区商业策略与发展模式
诠释规划定位、业态组合、销售策略、招商技巧、运营完美体系，打造快速盈利模式
通过多个实际案例帮助学员把握社区商业全程实战操作手法
掌握如何平衡社区商业和住宅的关系
掌握如何把握社区商业和城市商圈的关联关系

【课程对象】

1、拥有社区商铺或商业街铺开发招商的开发商；拥有社区商业和购物中心项目的各大房地产开发商 ；
2、规划设计单位，政府商业局等相关部门人员；
3、百货公司和购物中心管理公司高级管理人员；
4、房地产顾问公司、传媒机构的相关负责人等。

【课程大纲】

模块一、社区商业简述�
一、社区商业简述
二、社区商业类型
案例：万科最新社区商业——万科第五食堂�
1、按商住比分：外向型、偏外向型、内向型
2、按照距离分：
三、社区商业的主要物业形态
1、社区底商
2、社区商业街
3、社区商业中心
四、社区商业的基本特点总结
1、以城市商业为基础
2、有很强的地域性
3、辐射范围较小
五、社区商业开发运营转换
1、社区商业开发运营对比
六、社区商业在城市商业中的定位�
模块二、社区商业市场调研�
一、定性研究
1、城市经济政策环境
2、区域规划状况
3、片区及本项目消费群特征分析（消费水平、消费习惯、消费群体构成）
4、片区内竞争项目基本状况
5、本项目发展状况
二、定量研究
1、片区居住人口分析
2、片区内消费群体构成比例
3、自身项目及商业分布情况
4、竞争项目及商业情况分析
三、市场调研与商业规划之间关系
1、市场调研：
（1）目标城市商业整体环境调研
（2）目标城市商业地产环境调研
（3）项目用地情况分析
（4）消费来源及辐射力调研
（5）竞争对手情况调研�
（6）法律环境调研
（7）结论�
（8）各城市之间数据对比分析
2、商业规划：
（1）业态规划：业态平面规划、品类选择及分布
（2）招商策略：
（3）品牌甄选：商圈匹配性原则、业态规划匹配性原则、同业差异与异业互补、综合配套性原则
专题研讨：北京石景山项目商业专题研讨报告�
模块三、项目商业定位�
一、规模定位
二、功能定位
1、内向服务型
2、偏外向服务型
3、外向服务型
三、业态定位
四、主题形象定位
1、住宅楼盘的整体风格
2、项目片区的整体氛围
3、主题营造的可实现性
4、项目的商业属性
五、价格定位
1、市场定位法比较系数测算
2、市场定位法均价测算
3、市场定位法租价测算
4、租售比定价法均价测算
案例例举：新天地、宽窄巷子、锦里�
模块四、社区商业规划�
一、社区商业体量规划
二、建筑规划
三、人流动线规划
四、景观规划
专题研讨景观设计实例（太原万达）
五、交通配套规划
六、功能区规划
七、商铺设计规划
1、商铺面积规划
2、进深配比
3、商铺设计
八、业态组合规划
九、社区商业的建筑规划设计
1、社区商业的规模规划
2、社区型商业的三种开发模式：
社区型商业中心、社区次主力店组合 型、
纯商业街模式
十、社区商业的多种布局模式
1、社区多组团，商业街多组团布局模式
2、社区大围合，商业街大围合布局模式
3、社区组团与商业组团分别集中布局模式
十一、社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划
1、超市百货主力店面积
2、次主力店面积�
3、街铺面积
十二、社区商业如何规划好商业与住宅的关系
参考解决办法：
1、转换层设计，将住宅和商铺独立化
2、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡
十三、社区商业的骑楼、雨棚、广告位、空调位等规划
十四、社区商业的配套规划
1、关于超市、百货主力店配套规划必要条件
2、关于社区街铺配套设施
3、重视社区餐饮业配套规划
4、停车位规划
十五、社区商业的作用、业态与招商
1、社区商业的主要作用
2、社区商业的购物与提供便利的功能
3、社会服务配套功能
十六、社区商业的销售模式
1、直接销售的模式 2、带租约转让模式
3、长期返租模式 4、短期返租模式
十七、社区商业价值的基本规律
十八、社区商业优势：
宜居的高品质生活、公共社交场所、刺激连锁店与品牌的发展
模块五、返租型商业与社区商业招商策略�
一、社区商业各业态需求特点
二、招商范围及业态品牌控制
三、招商策略
1、采用差异化销售，避免同业竞争
2、“放水养鱼”法
3、关注“主力店”和“品牌店”效应
4、控制招商节奏
5、选择好开业时间�
6、返租商业招商与销售在时间阶段上的分类
7、返租商业招商在销售过程中起到怎样的推动作用
8、返租商业如何利用招商更好地做好商铺销售及推广工作
模块六、返租商业与社区商业销售策略及技巧�
1、纯销售模式
2、带租约销售
3、短期返租销售（三年）�
4、长期返租销售（十年）�
5、一次性返租销售模式（零售零租）
6、产权式长期性返租销售模式（整租零售）
7、一次性返租型商业地产的操作流程
8、销售人员应具备哪些素质？
9、目标消费群体特性分析
10、销售策略与技巧
模块七、社区会所发展�
一、社区会所概述：
1、表现形式、2、服务内容 3、运营模式
二、上海社区会所运营现状：
1、经营方式 2、运作模式 3、功能定位
三、典型会所运营商研究：
1、名流会 2、鸿艺会 3、一兆韦德
四、典型社区会所项目研究：
1、名流会在营项目
2、鸿艺会在营项目
3、一兆韦德在营项目
五、房地产开发商看会所经营
六、小区业主看社区会所：
1、会所价值 2、会所结构
七、国内高端住宅会所：
1、分类定性篇：高尚会所、城市会所、城郊会所、郊区会所
2、运营面积篇：平均面积、户均面积
3、运营功能篇：会所常见功能综述、会所常见功能模块简介
4、运营方式篇：会所经营方式、会所经营方式比较、全国住宅会所经营模式、著名会所运营商简介
八、 豪宅会所4大模式：
1、大而精的俱乐部模式
2、酒店式的开放经营模式
3、小而精的半封闭经营模式
4、大而专的封闭经营模式�
模块八、香港社区商业发展与借鉴�
一、香港社区商业发展背景与历程
1、香港社区商业的发展背景：
大社区建设与交通配套的同步、完善大社区周边公建配套设施
2、香港社区商业发展之历程：
循序渐进推进大社区建设（每十年一个阶段）
3、香港社区商业发展现状
案例分享—香港社区商业借鉴：
南山商场、油丽商场、香港社区型购物中心代表作—黄埔新天地
4、香港社区商业发展模式
（1）香港社区商业模式发展阶段
（2）香港社区商业发展模式解码
5、香港社区商业发展规模与标准
（1）香港社区商业规模分析
（2）香港社区商业标准化分析：
铺位面积、社区商业业态组合、各业态布局特点
6、香港社区商业发展经验与借鉴
（1）香港大本型：�
（2）香港社区商业发展经验
（3）香港社区商业借鉴�
模块九、返租型商业地产的销售策略与技巧
1、 销售人员应具备哪些素质？
2、 目标消费群体特性分析
3、 销售策略与技巧